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本案是否适用善意取得制度

发布时间:2011-07-26 11:30

[案情]

200510月顺昌县林业局决定对下属企业职工因遭受6月份洪涝灾害而倒塌的住宅房屋进行政策性扶持重建安置。原告严晓妹,被告林雅珠均系林业局下属建西镇企业的受灾户,严晓妹被林业局确定为第一批安置对象,林雅珠被确定为第二批安置对象。严晓妹在受灾后即到闽南惠安小儿子家生活,得知集资建房事宜后表示交由在县林业局工作的二儿子办理,20067月,县林业局书面通知第一批安置对象要在831日前交纳首付款(房价的40%)及在银行办理好还贷手续,否则视为自动放弃集资建房资格。严晓妹得知后要求由住在顺昌的两个儿子先垫付。同年89日,严晓妹二儿媳代严晓妹按抽签方式选中了重建小区6605室房屋一套。823日,严晓妹大儿媳陈丽程考虑到家庭经济及所选楼层不理想等因素以严晓妹的名义与被告林雅珠签订了协议书,将该房屋的集资资格转给林雅珠,并牟利5000元,同日,林雅珠持转让协议与县林局签订了集资建房协议,并按协议要求履行了交付首付款18124.53元,在办理该事情过程中,陈丽程以办理集资建房事宜为由向严晓妹索要身份证,严晓妹将身份证寄给陈丽程。20076月严晓妹得知购房资格被转让后经与林雅珠交涉无果,于20071018日向本院提起诉讼,要求确认陈丽程与林雅珠签订的协议无效。

[分歧]

对本案的处理,存在两种不同意见。

第一种意见,依据《民法通则》第六十六条规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认;被代理人才承担民事责任,未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以自己名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。被告陈丽程的行为未经严晓妹授权,属无权代理。应判决:陈丽程以严晓妹名义与林雅珠签订的建房资格转让协议无效

第二种意见:陈丽程与林雅珠签订集资房资格转让协议的行为属于合同法中的表见代理行为。林雅珠属于善意的受让人,依照《合同法》第四十九条、《物权法》第一百零六条规定,应判决驳回原告的诉讼请求。

[评析]

本案原告严晓妹的诉讼请求能否得到支持,关健要厘清三个法律问题,即:一、原告的集资建房资格能否转让,二、陈丽程的行为是否属表见代理;三、林雅珠的受让行为能否构成善意取得。

一、原告的集资建房资格可以依法转让吗?

根据合同法第八十八条规定,当事人一方经对方当事人同意,可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。

合同转让是合同当事人的彻底变更,原有当事人退出合同关系,新的第三人进入合同关系之中。合同转让全凭当事人的意思自治,即“当事人一方经对方同意”即可进行合同转让,合同中的权利义务发生概括式的转移,而对方当事人“同意”是一种法律行为。

严晓妹作为受灾户,被县林业局确定为第一批安置对象,其又授权子女选定了重建小区6605室的房屋说明严晓妹与县林业局之间已形成合同关系,即严晓妹有权利买下选定的房屋,其权利具有物权的排他性,同时严晓妹有义务按照林业局的要求履行交首付款及办理好银行后续还贷的义务。同理县林业局有按时交房的义务,同时有收取严晓妹房款的权利,双方的权利义务关系是明确的,严晓妹的集资建房资格实际上是具有权利义务内容的债权债务关系。县林业局并未禁止集资建房的转让行为,根据《合同法》第八十八条规定,该转让的权利义务依合同性质是可以转让的,没有违反法律、法规及政策性的规定,且只需合同相对方同意即可。由于严晓妹不在顺昌居住,选房是其二媳妇,转让是其大媳妇,又有严晓妹的身份证为凭,县林业局有理由相信是严晓妹自己要转让的真实意思表示,县林业局实际又与林雅珠签订了集资房协议,以法律行为表示了同意。也许有人提出原告只取得集资建房资格。还未取的实际物权,不适用合同法八十八条,但笔者认为,其资格的取的,是实现物权的前提和基础,我国的许多不动产登记制度尚不完善,如在房屋预售的过程中,存在“一房二卖”,甚至“一房多买”的情况导致许多购房人的权利得不到保障。因此,将善意取得制度适用于不动产交易领域,可最大限度的保护善意第三人的利益,从而促进社会主义市场经济有序发展,这也是我国物权法制度的一大特色。综上,该房的资格转让符合法律规定,可以允许。

二、陈丽程的行为构成表见代理吗?

根据合同法第四十九条的规定,表见代理是指行为人无代理权而以本人的名义与第三人为民事行为,但有足以使第三人相信其有代理权的事实和理由,善意相对人与其实施民事法律行为的,该民事法律行为的后果由本人承担。

构成表见代理必须同时具备以下4个条件,一是行为人无代理权却以本人的名义为民事行为,二是客观上有合理的理由相信相对人有代理权,三是主观上第三人善意无过错,四是无权代理行为的发生与本人有关。

本案中,严晓妹要求两个儿子先垫付购房首付款,其授权委托在顺昌两个儿子购买集资建房的客观事实是清楚的,否则其儿媳陈丽程要求其寄身份证办理集资建房事宜时,严晓妹也不可能寄给陈丽程,但对陈丽程的转卖行为,严晓妹没有授权,在这个问题上陈丽程是无权代理的,具备第一个条件,而二、三两个条件。主要是第三人主观上是否善意无过失,其是否有合理的理由相信无权代理代理人有代理权,也相信无权代理人已经获得授权。对合理理由的判断通常要考虑基本权限与实际行为的关联性,如果代理人从事代理行为时,一般人在此情况下都会相信其有代理权,或者该行为具有足以推定代理人享有权限的事实,可认定为具有合理理由。

林雅珠属第二批安置对象,对安置问题的关注肯定是积极的,林雅珠知道严晓妹当时不在顺昌报名,抽签均是其亲属代理的,有理由相信其亲属有代理权,况且严晓妹还提供身份证给陈丽程,林雅珠有充分理由相信陈丽珠得到了合法授权及授权范围。其主观上是善意的,没有过失,具备表见代理的第二、三条件,第四个条件显然具备没有异议。因此,陈丽程的行为构成表见代理。

三、林雅珠构成善意取得吗?

根据合同法第四十九条及物权法第一百零六条规定,善意取得,是指财产占有人无权处分其占有的财产,如果他将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时出于善意,财产受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权,这里的财产包括动产和不动产。

善意取得制度必须同时具备三个条件,一是受让人受让该财产时是善意的;二,以合理的价格有偿转让;三,转让财产依照法律规定应当登记的已经登记。

判断受让人是否为善意时,依物权法第一百零六条规定,应采取推定的方法,即推定受让人是善意的,应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证,如果不能证明其为恶意,则推定为善意,关于善意的确定时间,应当把双方达成合意的时间作为判断善意的时间。善意取得适用应以有偿为前提。无偿取的财产时,不适用善意取得,在市场经济条件下,财产转让一般是以对价为条件的,这反映了财产转让的一般规律,违反了这一规律的财产转让,就可以引起人的对该项交易是否善意的合理怀疑。转让财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记已经交付给受让人,如果双方仅仅达成合意,而没有发生标的物的转移,则不能发生善意取得的效果,双方当事人仍然只是一种债的关系。受让人要取得的财产所有权,需受让财产交付,即占有财产。

本案中,严晓妹在举证方面,不能证明林雅珠为恶意,则应推定其为善意的;陈丽程转让严晓妹购房资格也是有偿的即已牟利5000元,这符合顺昌地区房价当时价格情况,反映了财产转让的一般规律;该财产权利义务的转让林雅珠已实际取得,取得的标志是,林雅珠已经和县林业局签订了集资房协议书,并实际已履行了合同义务即交纳了房款,县林业局通过签订合同的方式确认了重建小区6605室的业主系林雅珠,其行为视为公示,县林业局在第二批安置受灾户中不可能再给林雅珠进行重建安置,严晓妹由于没有在规定的时间交纳房款已经丧失了集资建房资格。善意取得制度是国家立法基于保护交易安全,对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性物权配置。受让人取得财产所有权是基于物权法的直接规定而不是法律行为,具有确定性和终局性。

本案三个法律问题紧密联系,环环相扣。没有无权代理,则不存在善意取得,依照合同法第七十九条规定,如果根据合同性质不得转让;按照当事人约定不得转让;依照法律规定不得转让。只要符合其中一项,即使陈丽程行使无权代理人也不发生善意取得的问题。综上,笔者同意第二种意见。

文章出处:《南平审判》    

 

 

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