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房屋承租人无权以优先购买权主张撤销房屋所有权转移登记

发布时间:2014-10-23 15:29

[案情]

第三人周某于2009年11月18日将自己所有且已出租给原告陆某的一套商品房卖给第三人侯某。同月,周某、侯某两人共同到当地的房地产管理部门(以下简称房管部门)申请办理房产转移变更登记手续。在办理过程中,原告陆某以其作为房屋承租人享有优先购买权为由,提起民事诉讼,要求确认第三人周某与第三人侯某之间的房屋买卖合同无效,被告房管部门便中止办理周某、侯某的转移登记申请。2010年7月1日,该不动产所在地的中级法院作出终审判决驳回了原告陆某的诉讼请求。房管部门在该民事案件结束后恢复了对原房屋转移登记申请的审查,并于2010年10月25日为第三人侯某办理了房产转移登记并颁证。原告陆某对此不服提起行政诉讼,要求撤销房管部门的登记颁证行为。

[分歧]

本案争议的焦点问题是,被诉房屋转移登记行为是否合法,解决该问题的关键在于从法律上理清房屋承租人的优先购买权性质问题。但针对此焦点问题,在处理时产生分歧。

第一种意见认为,房屋承租人的优先购买权具有准物权性质,是一种债权物权化,此权利是法律赋予的,不依合同而产生,具有对抗第三人效力。理由如下:

1、普通债权,或者是一般债权是指请求他人为一定行为或不为一定行为的权利,而承租人的优先购买权是从租赁权中派生出来的一项权利,它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。租赁权具有对抗效力,是租赁权物权化的具体体现。租赁权系占有租赁物并为他所使用、收益的权利,其实质在于对物的支配,承租人对出租人享有的租赁物交付的请求权、修缮请求等,不过是由这种支配权发生的效果。故承租人优先购买权具有对抗他人的效力。

2、根据《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这说明了从立法角度上对租赁权的对抗效力予以承认。这体现了租赁权物权化,明确了“买卖不得击破租赁”的规则。

另一种观点认为,房屋承租人的优先购买权是一种债权,是依合同产生的权利,依合同而生而灭,不具有排他性权利。

[评析]

笔者同意第二种观点,理由如下:

1、房屋承租人优先购买权是指承租人依照法律规定在出卖人出卖房屋时享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。承租人优先购买权在以往的立法和司法解释均有涉及。《城市私有房屋管理条例》第11条规定,房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。该权利是对出卖人房屋所有权行使设置的一个合理的负担,旨在以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价,换取对承租人特殊利益的保护。实践中,房屋承租人优先购买权与交易相对方善意第三人合同利益之间的冲突是在所难免的。如何在两者之间进行权衡取舍,做到既充分地保护优先购买权人的特殊利益,又最大程度地鼓励交易、促进交易安全的实现,是需要探索的课题。

2、 在承租人优先购买权性质认定问题上,《物权法》并未将房屋承租人优先购买权规定为物权。现行《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”依上述规定推知,房屋承租人优先购买权在法律性质上应当定性为债权而非物权,依法不能产生请求物权变动以获取救济的效力。当该权利受到侵害已成既定事实的情况下,房屋承租人只能提起侵权损害或者违约损害赔偿之诉,不具有请求撤销出租人出卖房屋行为或者回复原状的权利。本案原告陆某遭遇的正是此种情形,他可以依法请求第三人周某承担民事赔偿责任。

3、将房屋承租人的优先购买权设置为债权而非物权,是民法抽象价值原则的具体反映,是优先购买权人与交易双方利益之间博弈的产物。民法的一大功能就在于通过调控各方平等主体之间利益关系、谋求交易市场的平衡有序状态,以期达到最大限度地实现市场经济公平价值、秩序价值和效率价值之目的。民法普适的比例原则,要求“两利相权取其重,两害相权取其轻”。具体到房屋承租人优先购买权问题上,就是求得保护优先购买权与防止优先购买权滥用的平衡。民法基于公平公正的原则设置优先购买权来保护先买权人权益,维护其所彰显的秩序与效率价值,倘若,保护尺度过大就可能损害出卖方与交易第三人的交易条件利益,挫伤交易相对方第三人的交易积极性,不利于市场经济发展,也不符合民法的意思自治原则。

 4、实际上,最高人民法院曾经在《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定,“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以宣告该房屋买卖无效。”但在司法实践中将出卖人与第三人订立的合同认定为无效,虽然最大程度地保护了房屋承租人的利益,却不利于保护无过错方当事人的利益,不仅不符合保护善意第三人的原则,而且在实践中也确实因此产生了不少房屋承租人利用优先购买权提起恶意诉讼、阻止出卖人正常出卖房屋的情形,总体来说弊大于利。因此该意见后来被废止。

5、就本案而言,原告陆某以其作为房屋承租人享有优先购买权为由,认为被诉登记颁证行为违法的理由没有法律依据,依法不予支持。被告房管部门根据第三人周某、侯某的房屋转移登记申请,依据双方自愿签订的房屋买卖合同、申请表、转移登记询问表等相关材料,为第三人侯某颁发房产权属证明,该登记颁证行为符合法律规定。原告陆某如认为自身的优先购买权受到侵害,可以依法请求第三人周某承担民事赔偿责任。故可依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定,判决原告陆某的诉讼请求。

总之,笔者认为,房屋承租人优先购买权在法律性质上应当定性为债权而非物权,在此权利受到侵害已成既定事实的情况下,房屋承租人只能提起民事侵权损害或者违约损害赔偿之诉,依法不具有请求撤销房屋移转登记的权利。

编辑:朱志荣    

文章出处:《南平审判》第三期    

 

 

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