| 设为首页 | 加入收藏
今天是:

 
该房屋买卖协议是否有效

发布时间:2012-07-26 10:19

  [案情]

  1994年3月22日,被告陈某以坐落在顺昌县双溪镇中山西路204号的一幢二层砖木结构房屋作抵押,向某基金会贷款3.7万元。因贷款到期无力偿还,1995年6月26日被告就将该抵押房以3.7万元的价格卖给原告刘某夫妇,以偿还贷款,双方签订了房屋买卖协议。房屋买卖协议约定:“被告自愿将坐落在顺昌县双溪镇中山西路204号的房地产以3.7万元的价格卖给原告;原告现金一次性支付给被告,被告将该房屋和建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告”等内容。当日,刘某夫妇付讫现金,陈某出具了收条,并偕同刘某夫妇办理了房屋产权过户手续。双方因土地使用权证过户手续至今未办理而产生纠纷,原告遂提起诉讼,要求被告履行协助办理土地使用权证过户手续义务。又查明,双方诉争的房屋为被告继承的晚清时期祖上遗产, 1992年10月21日,被告在办理土地使用权时,被县政府确认为国有划拨用地,土地使用权为个人。被告在出卖该房屋时未报顺昌县人民政府批准。

  [审判]

  一审法院认为,双方于1995年6月26日签订的房屋买卖协议合法有效,原告要求被告协助办理房屋土地使用权变更登记手续的诉求,应予以支持,遂判决被告陈某应于判决生效三日内协助原告办理土地使用权变更登记手续。被告不服提起上诉,二审维持原判。

  [评析]

  本案争议的焦点是该房屋买卖协议是否有效,存在两种不同意见。

  一种意见认为,双方签订的房屋买卖协议,所涉及的土地系划拨方式取得使用权,双方在转让房地产时,未报顺昌县人民政府审批,违反了《城市房地产管理法》第四十条的规定,故双方的房屋买卖协议无效。

  另一种意见认为,双方签订的房屋买卖协议,涉及的土地为继承祖上遗产,不是以划拨方式取得,只是被告在办理土地使用权时,被县政府确认为国有划拨地,即使违反了《城市房地产管理法》第四十条的规定,该协议仍有效。

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  一、被告不是以划拨方式取得诉争土地的使用权,不适用《城市房地产管理法》第四十条规定。该条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。显而易见,该规定是指以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应报有批准权的县人民政府审批。而被告取得诉争土地的使用权系被告继承晚清时期祖上遗产,非通过政府行政划拨方式取得,只是被告在办理该房屋土地使用证时,县政府根据国家土地管理局关于《确认土地权属问题的若干意见》和顺政1990综字36号文件规定,确认为国有划拨用地,土地使用权为个人,故本案不适用《城市房地产管理法》第四十条规定。

  二、县政府以其行为表明了同意被告将该房屋转让给原告。1995年8月3日,县政府颁发给原告诉争房屋所有权证时,就说明了原、被告双方的房地产转让已得到县政府认同。如县政府不同意就不应颁发给原告诉争房屋所有权证。

  三、即使违反了《城市房地产管理法》第四十条的规定,该协议也不能认定无效。《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。《城市房地产管理法》第四十条的规定是管理性强制性规定,并非效力性强制性规定。即使原、被告转让房地产未经县政府批准,违反了《城市房地产管理法》第四十条的规定,该协议也不能认定无效。

  四、该协议应认定有效。《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。根据该条规定,原、被告签订的房屋买卖协议主体适格,内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定,且是双方当事人真实意思表示,虽然原告未取得该房屋土地使用权证,但不影响合同效力,仍应确认有效。

  综上所述,被告不是以划拨方式取得诉争土地的使用权,不适用《城市房地产管理法》第四十条规定,县政府以其行为表明了同意被告将该房屋转让给原告,即使违反了《城市房地产管理法》第四十条的规定,该协议也不能认定无效,故原、被告签订的房屋买卖协议应认定有效。

编辑:范水沿    

文章出处:《南平审判》2012年第2期    

 

 

关闭窗口

您是第位访客

Copyright©2017 All right reserved
版权所有,未经协议授权,禁止下载使用或建立镜像 闽ICP备11027616号 网站标识码:3507210020